Nouveau dispositif, le Bail Réel Solidaire
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Constitue un « bail réel solidaire », le bail par lequel l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) consent à un preneur contre redevance réduite (jusqu’à 4€ / M² habitable par mois) et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements.
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est un nouvel acteur foncier destiné à favoriser l’accession sociale sécurisée par un mécanisme de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti. En séparant le foncier du bâti, le prix du logement diminue de 25 à 40 % par rapport au prix du marché.
Ces OFS ont pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l'accession à la propriété. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du bail, à être occupés à titre de résidence principale.
Les acquéreurs-occupants ou locataires doivent respecter certaines conditions de ressources.
Ce nouvel outil permet à des ménages des classes moyennes de devenir propriétaires de leur résidence principale, à bas coût.
Les avantages du BRS ?
En plus d’un prêt attractif, le Bail Réel Solidaire offre des avantages, tels que :
un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 30 % du prix final et respectueux des plafonds de prix du PSLA,
une TVA à taux réduit (5.5%) s’il s’agit d’un logement neuf,
un abattement jusqu’à 100% de la taxe foncière sur la propriété bâtie, selon la commune,
tous les avantages d’un programme neuf, et d’une accession sécurisée.
Explication en vidéo ⤵️
Le Bail Réel Solidaire (BRS) ne peut être mis en œuvre que sur des terrains ou des immeubles acquis par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, son objet principal est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition d'acquéreurs au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels le BRS est privilégié. La loi ELAN a permis aux organismes d’Hlm d’obtenir l’agrément en qualité d’OFS pour céder des biens avec un BRS. C’est le cas du Foyer Rémois, détenteur de cet agrément depuis novembre 2020, dans l’Aisne et la Région Grand Est. Des projets sont en cours de réflexion sur Soissons, Reims ou encore en Seine-et-Marne.
Dans le schéma classique, en vue d’une opération d’accession sociale sécurisée à la propriété, l’OFS achètera un terrain et désignera un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente.
L’OFS assure le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et agrée les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation. Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assumer une garantie de rachat au profit des acquéreurs. L’acquéreur d’un bien en BRS se garantit une plus-value maitrisée.
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